Arras y contrato de reserva: cómo no perder dinero al comprar

Contenido del proyecto TuHipotecaFácil.es · Publicado el 11 de octubre de 2026 · Uso educativo

Reserva y arras no son lo mismo

Una reserva es una cantidad pequeña que se entrega para que el vendedor retire la vivienda del mercado durante unos días mientras se estudia la operación. Las arras son un compromiso más serio, con un importe mayor, que se firma en un contrato de arras antes de la escritura.

Conviene tener claro qué firmas y cuánto entregas, porque de esa diferencia depende lo que puedes perder si la operación no llega a buen puerto.

Arras penitenciales: el supuesto más habitual

Según el Código Civil, si no se pacta otra cosa, las arras se consideran penitenciales: permiten desistir del contrato perdiendo lo entregado si desiste el comprador, o devolviendo el doble si desiste el vendedor. Es una forma de salida pactada y con coste.

Es habitual fijar un importe en torno al diez por ciento del precio, pero no hay una cifra legal. Cuanto mayor sea, más pierdes si te echas atrás. Por eso no deberías firmar unas arras sin tener claro el estudio de tu hipoteca.

Otros tipos de arras

Las arras confirmatorias son una señal que se descuenta del precio y confirman el contrato: no permiten desistir sin consecuencias, y el incumplimiento puede llevar a exigir el cumplimiento o a reclamar daños. Las arras penales fijan una indemnización concreta si alguien incumple.

El contrato debe decir expresamente de qué tipo son. Si el texto es ambiguo, se interpreta con las reglas generales, y eso genera discusiones. Pide que se redacte con claridad.

La cláusula que debes pedir: condición hipotecaria

Si necesitas financiación, solicita que el contrato incluya una cláusula que supedite la compra a la concesión de la hipoteca por un importe y condiciones razonables. Si el banco la deniega en un plazo pactado, recuperas lo entregado.

Sin esa cláusula, una denegación no te exime de las consecuencias del contrato. Por eso conviene saber, antes de las arras, si tu perfil es viable, con una pre-simulación realista.

Qué revisar antes de firmar

Comprueba la nota simple, la identidad del vendedor, el estado de cargas y el plazo hasta la escritura. Verifica quién asume cada gasto y qué ocurre si el vendedor no puede cancelar su hipoteca anterior.

Si tienes dudas, consulta con un abogado o un profesional inmobiliario antes de entregar dinero. Un contrato de arras bien redactado cuesta poco frente al coste de un error.

Fuentes y límites

Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.

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