Segunda mano y obra nueva se gravan distinto
Si compras una vivienda usada a un particular, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestionan las comunidades autónomas. Si compras una vivienda nueva a un promotor, pagas IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
No son acumulables entre sí: el ITP sustituye al IVA en la segunda mano. Por eso la primera pregunta para calcular tu presupuesto es qué tipo de vivienda quieres comprar.
ITP: un porcentaje que depende del territorio
El tipo del ITP lo fija cada comunidad autónoma y suele moverse entre cifras cercanas al 4 % y el 10 %, con tipos reducidos para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, según el territorio. Canarias aplica su propio impuesto.
Sobre una vivienda de 200.000 euros, la diferencia entre un 6 % y un 10 % son 8.000 euros. Comprueba el tipo vigente y los requisitos de bonificación en la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad antes de dar nada por hecho.
IVA y AJD en obra nueva
En la compra de una vivienda nueva, el IVA aplicable es en general del 10 % sobre el precio, y el AJD lo fija también cada comunidad, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 %. En Canarias, Ceuta y Melilla rigen otros impuestos indirectos.
Los garajes y trasteros pueden tener un tratamiento distinto según estén o no vinculados a la vivienda. Pide al promotor el desglose y confirma qué tipo se aplica a cada elemento.
Qué impuestos paga el banco y cuáles tú
El AJD de la escritura de la hipoteca lo asume el banco desde la ley de contratos de crédito inmobiliario, igual que la notaría, el registro y la gestoría del préstamo. El impuesto de la compraventa, en cambio, lo pagas tú, el comprador.
La plusvalía municipal, por su parte, corresponde por defecto al vendedor, aunque puede pactarse otra cosa. Revisa quién la asume en el contrato.
Plazos y cómo prepararlo
El impuesto de la compra suele liquidarse en los treinta días hábiles siguientes a la firma, y la gestoría o notaría suele encargarse del trámite. Ten ese dinero disponible desde el principio, porque no lo cubre la hipoteca.
Las cifras de esta guía son de referencia. Confirma tipos y requisitos en la administración tributaria correspondiente, ya que cambian con frecuencia.
Fuentes y límites
- Banco de España: gastos asociados a la hipoteca
- Banco de España: guía de acceso al préstamo hipotecario
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.
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