Amortizar la hipoteca anticipadamente: ¿reducir cuota o plazo?

Contenido del proyecto TuHipotecaFácil.es · Publicado el 11 de octubre de 2026 · Uso educativo

Qué es amortizar anticipadamente

Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte del capital pendiente antes de lo previsto. Al reducir la deuda, pagas menos intereses en el futuro. Después de la amortización tienes dos opciones: mantener el plazo y bajar la cuota, o mantener la cuota y acortar el plazo.

La elección depende de tus prioridades: liberar dinero cada mes o terminar antes de pagar la hipoteca y ahorrar más intereses.

Un ejemplo con números

Supongamos una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al 2,5 % fijo, con una cuota de unos 790 euros. Pasados cinco años, la deuda pendiente ronda los 176.000 euros, y decides amortizar 20.000 euros.

Si reduces la cuota, pasaría a unos 700 euros al mes durante los 25 años restantes, y te ahorrarías alrededor de 6.900 euros de intereses. Si reduces el plazo, mantendrías la cuota de 790 euros y terminarías de pagar casi cuatro años antes, con un ahorro aproximado de 15.600 euros en intereses. Son cifras calculadas con el sistema de amortización francés y sin comisiones.

Cuándo conviene cada opción

Reducir plazo suele ahorrar más intereses, porque dejas de pagar cuotas antes. Es la opción natural si tu cuota actual es cómoda y quieres terminar cuanto antes.

Reducir cuota tiene sentido si tu presupuesto mensual está ajustado, si esperas gastos importantes o si quieres ganar margen ante una posible subida del tipo de interés en una hipoteca variable. La seguridad de tener una cuota más baja también tiene valor.

Las comisiones que puede cobrar el banco

La Ley 5/2019 limita la compensación por amortización anticipada. En las hipotecas variables, la ley fija un máximo del 0,25 % del capital amortizado durante los tres primeros años, o del 0,15 % durante los cinco primeros, según lo que se pacte, y a partir de ese periodo no se puede cobrar. En las hipotecas a tipo fijo, el límite es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % a partir de entonces.

En todos los casos, la compensación no puede superar la pérdida financiera que la amortización cause al banco, y tu contrato puede fijar porcentajes menores. Revisa tu escritura o la FEIN para conocer las condiciones exactas.

Antes de amortizar, piensa en tu colchón

Amortizar reduce la deuda, pero también reduce tu liquidez. Antes de destinar tus ahorros a la hipoteca, asegúrate de mantener un fondo de emergencia suficiente para imprevistos. Recuperar ese dinero después no es posible sin pedir un nuevo préstamo.

Compara también el ahorro en intereses con otras opciones para ese dinero, como cancelar deudas más caras, que suelen tener intereses más altos que la hipoteca.

Fuentes y límites

Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.

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