Comprar vivienda de obra nueva con hipoteca: qué comprobar

Contenido del proyecto TuHipotecaFácil.es · Publicado el 11 de octubre de 2026 · Uso educativo

Sobre plano o terminada

Puedes comprar una vivienda ya construida o sobre plano, cuando todavía no existe. En el segundo caso pagas cantidades a cuenta durante la obra y la escritura se firma al entregar las llaves. Entre la reserva y la entrega pueden pasar uno o dos años.

Ese plazo es un factor clave para la hipoteca: la oferta que consigas hoy puede caducar y tu situación laboral o los tipos pueden cambiar antes de la firma. Planifícalo y pregunta a tu banco o a tu broker por los plazos.

Las cantidades que adelantas deben estar garantizadas

La normativa de edificación obliga al promotor a garantizar las cantidades que recibes a cuenta del precio mediante un aval o un seguro, para que las recuperes si la obra no se termina. Pide una copia de la póliza o del aval y comprueba que cubre tus pagos.

No entregues dinero sin recibo y sin esa garantía. Verifica también que el pago se hace en una cuenta especial del promotor, tal y como exige la ley.

La hipoteca del promotor y la subrogación

Es frecuente que el promotor tenga una hipoteca sobre la promoción para financiar la obra. Al comprar, puedes subrogarte en ella si las condiciones te convienen, o conseguir tu propia hipoteca y que el promotor cancele la suya en la firma.

Compara siempre las condiciones de la hipoteca ofrecida por el promotor con las que obtendrías en el mercado. Que sea cómoda no significa que sea la más barata.

Documentos que debes exigir

Antes de la escritura, pide la licencia de primera ocupación o el equivalente en tu comunidad (en Cataluña, la cédula de habitabilidad), el certificado de final de obra, el libro del edificio y el certificado de eficiencia energética, además del seguro decenal.

Estos documentos acreditan que la vivienda es habitable y legal. Sin ellos, el banco puede no formalizar la hipoteca y tampoco podrás contratar los suministros.

Costes específicos de la obra nueva

Recuerda que pagarás IVA y AJD, en lugar de ITP, y que pueden aparecer gastos como la conexión de suministros, el mobiliario de cocina o los extras que hayas elegido. Presupuéstalos aparte.

Y deja siempre un margen de liquidez para los meses de retraso: si la entrega se aplaza, puede que sigas pagando un alquiler al mismo tiempo.

Fuentes y límites

Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.

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