Mejorar tu hipoteca sin empezar de cero
Si tus condiciones han quedado desfasadas o tu situación ha cambiado, no siempre hace falta cancelar la hipoteca y firmar otra. Existen dos vías principales: renegociar con tu banco actual (novación) o trasladar el préstamo a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones (subrogación).
Ambas permiten modificar aspectos como el tipo de interés, el plazo o el paso de variable a fijo, pero funcionan de forma distinta.
La novación: cambiar condiciones con tu banco
La novación es un acuerdo con tu entidad actual para modificar las condiciones del préstamo. Puede servir para ampliar el plazo y bajar la cuota, cambiar el tipo de interés o eliminar o añadir productos vinculados. Se formaliza ante notario y se inscribe en el registro.
Su ventaja es que no necesitas buscar otra entidad. Su límite es que depende de la voluntad de tu banco: si no acepta tus propuestas, tendrás que valorar otras opciones.
La subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco
En la subrogación, otra entidad asume tu préstamo y lo paga a tu banco actual, a cambio de ofrecerte nuevas condiciones. Tu banco tiene la posibilidad de mejorar la oferta para retenerte antes de que se complete el cambio.
Es útil cuando otra entidad te ofrece un tipo de interés claramente mejor o condiciones más flexibles. Antes de decidir, compara el ahorro total con los costes de la operación.
Costes y comisiones a tener en cuenta
Cambiar las condiciones puede tener costes: la compensación por amortización o subrogación que permita tu contrato, una nueva tasación si la nueva entidad la exige y los gastos de notaría y registro de la modificación. La Ley 5/2019 limita estas compensaciones, y su importe depende del tipo de hipoteca y del tiempo transcurrido desde la firma.
Pide por escrito la oferta de la nueva entidad y calcula cuánto ahorrarás en el tiempo que te queda de préstamo. Si el ahorro es pequeño, puede no compensar el esfuerzo y los gastos.
Cuándo merece la pena
Suele tener sentido cuando la diferencia de tipo de interés es relevante y todavía queda mucho capital pendiente, porque es entonces cuando más intereses se ahorran. Cerca del final del préstamo, el impacto es menor.
También puede convenir si quieres pasar de variable a fijo para tener una cuota estable, aunque el tipo fijo inicial sea algo más alto. Valora qué te da más tranquilidad.
Fuentes y límites
- BOE: Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Banco de España: subrogación o cambio de banco
- Banco de España: novación o cambio en las condiciones
Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.
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