Dos porcentajes con funciones distintas
El TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero que te prestan: el porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente para calcular los intereses. Es el dato que determina tu cuota mensual.
La TAE (tasa anual equivalente) incluye además los gastos y comisiones que la ley obliga a computar, como determinados productos que el banco exige para darte ese tipo de interés. Sirve para comparar el coste total de distintas ofertas en un mismo formato.
Un ejemplo con números
Imagina un préstamo de 200.000 euros a 30 años con un TIN del 2,5 %. La cuota mensual sería de unos 790 euros. Solo por el efecto de pagar mensualmente, la TAE de esa operación sin gastos sería de alrededor del 2,53 %.
Si la misma oferta exigiera pagar una tasación de 400 euros y contratar un seguro de hogar de 300 euros al año con la entidad, la TAE subiría hasta aproximadamente el 2,79 %, aunque la cuota del préstamo siga siendo la misma. Es un ejemplo ilustrativo: cada oferta incluye costes distintos.
Por qué una oferta con menor TIN puede salir más cara
Muchas hipotecas bonifican el tipo de interés si contratas otros productos: domiciliar la nómina, seguros o planes de pensiones. El TIN baja, pero esos productos tienen un coste. Comparar solo el TIN puede llevarte a elegir una oferta que, en conjunto, es más cara.
Calcula cuánto pagarás al año por los productos vinculados y compáralo con el ahorro en intereses. A veces compensa; otras, no.
La TAE en hipotecas variables y mixtas
En las hipotecas variables, la TAE se calcula suponiendo que el índice de referencia, normalmente el euríbor, se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Como no será así, esa TAE es una referencia para comparar, no una predicción de lo que pagarás.
En las mixtas ocurre algo parecido: hay un tramo fijo conocido y un tramo variable que dependerá del índice en el futuro. Revisa siempre el diferencial que se sumará al índice, porque es lo que se mantendrá fijo durante el tramo variable.
Cómo comparar ofertas paso a paso
Primero, compara la cuota con el TIN para saber cuánto pagarás cada mes. Después, compara la TAE para conocer el coste total. Por último, revisa las condiciones que no aparecen en ninguno de los dos porcentajes: comisiones por amortizar anticipadamente, flexibilidad para cambiar de producto vinculado y qué pasa si dejas de cumplir las bonificaciones.
Con la FEIN de cada entidad tendrás todos estos datos en un formato homogéneo.
Fuentes y límites
- Banco de España: cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario
- Banco de España: productos vinculados al préstamo
Los ejemplos son hipotéticos. Consulta también nuestra metodología y criterios de actualización.
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